Claves para entender el regreso de los hipotecarios

Por Mónica Fernández. Fuente Eidico.com

Largamente esperados y anhelados, especialmente por la clase media y por los jóvenes, el regreso de los créditos hipotecarios es por ahora lento y bastante complejo de entender. Hoy hay dos propuestas en danza, la del Banco Central (BCRA) y la del Banco Nación (BNA), ambas con términos y condiciones diferentes. Además, hay un proyecto de ley del senador Julio Cobos que aún está siendo tratado en el Congreso.

En esta ocasión apuntaremos a clarificar lo que se conoce hasta el momento. Las ventajas, las desventajas y los requisitos mínimos para pensar en postularse como candidato a uno de estos préstamos de largo plazo.

Créditos impulsados por el Banco Central

La primera iniciativa para revivir al crédito hipotecario surgió del Banco Central (BCRA) a mediados del mes de abril. Estos préstamos tienen como principal y novedosa variable que son ajustados por Unidades de Vivienda (UVIs) vinculadas a la inflación. Es en este punto es, precisamente, donde surgen los mayores temores porque si la inflación no tiende contundentemente a la baja como espera el Gobierno, la tasa de interés que ajusta los créditos podría terminar siendo muy elevada e incluso por encima del incremento de los salarios.

La oferta de esta línea de créditos se dará a través de los bancos comerciales. Hasta el momento dijeron que iban a sumarse el Banco Provincia, el Macro, el Santander, el Galicia, el Ciudad y el Hipotecario. El plazo sería de entre 15 y 20 años según disponga cada entidad, y la tasa de interés rondaría el 5% (adicional al ajuste por inflación). Para poder dar esta línea de créditos, los bancos deberían tomar depósitos de sus clientes también atados a la evolución del UVIs.

Según la explicación del BCRA, este nuevo sistema permitiría tener cuotas iniciales más bajas que en un crédito hipotecario tradicional (es decir que no está ajustado por la inflación). Desde uno de los bancos que se sumó a la iniciativa, dan el siguiente ejemplo: para un crédito tradicional de $300.000 hay que demostrar ingresos familiares por $ 20.583 y pagar cuotas de $ 6.175 En cambio, con el crédito UVI los ingresos familiares exigidos son de $ 8.056 y la cuota inicial es de $2.417. Claro que la diferencia es que en el sistema tradicional se sabe a ciencia cierta cuánto y cómo se ajustará la cuota a lo largo del crédito y en el nuevo, no. La clave: la evolución de la inflación. Está previsto que si la UVI crece un 10% por encima del salario, el tomador podrá alargar los plazos para que el impacto en la cuota no sea tan severo.

Es un sistema de crédito “copiado” del modelo que se utiliza en Chile. Quienes lo cuestionan, aducen que en el país vecino la inflación no es un problema. En cambio, en la Argentina es un fantasma que aún no se sabe si se combatirá y en cuánto tiempo.

El valor de la UVI equivaldrá a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo que al 31 de marzo se ubicó en $14.053 (UVI: $14,053), y se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.

Hipotecarios Banco Nación

La propuesta estaría vigente a partir del mes de junio. La principal diferencia con los créditos que lanzó el Gobierno es que tendrían una tasa fija de 14% durante los tres primeros años, y a partir de ese momento se actualizarían una vez al año utilizando como base para el cálculo la Tasa de Referencia para la Vivienda del Banco Nación que toma como referencia el promedio de 12 meses del costo de fondeo privado más 400 puntos básicos (4%). Pero lo importante en esta línea, según explicó el presidente de la entidad, Carlos Melconian, es que de ninguna manera la tasa podrá superar el incremento salarial que es determinado a partir del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que se calcula en los meses de agosto.

Los créditos serán a 20 años, se podrá financiar hasta el 80% de la vivienda y aplicarán sólo para la compra de vivienda única y familiar. Mientras el crédito esté vigente, ese inmueble no podrá ser destinado a renta (es decir no se podrá alquilar).

En cuanto a los ingresos requeridos, y de acuerdo a la información difundida por el BNA, para la compra de una vivienda de aproximadamente u$s70.000, y suponiendo que la familia va a financiar el 80%, es decir el equivalente en pesos a unos $800.000 (al tipo de cambio actual), deberían reunir un sueldo de $36.800 mensuales. Puede sumarse el ingreso de los cónyuges o convivientes y también de padres e hijos.