Para los propietarios de Miramar, una pregunta vuelve a
aparecer cada año: ¿cuánto hay que aumentar el alquiler para la próxima
temporada? La respuesta, en el escenario económico actual, no está
necesariamente en la inflación. Está, sobre todo, en el mercado.
Durante mucho tiempo, una fórmula sencilla parecía suficiente: si la inflación había sido del 30%, el alquiler debía aumentar aproximadamente un 30%.
Pero esa lógica ya no alcanza para explicar cómo se están formando los precios de los alquileres temporarios en la Argentina.
Hoy, para determinar cuánto pedir por una propiedad durante el verano, hay que mirar una combinación de factores: inflación, costos, poder adquisitivo de los turistas, competencia, ubicación, características de la propiedad y, fundamentalmente, oferta y demanda.
El mercado tiene la última palabra
Un propietario puede considerar que su casa o departamento vale un determinado precio. Sin embargo, el verdadero valor de mercado aparece cuando ese precio logra generar consultas y, finalmente, reservas.
Por eso es importante distinguir entre precio de publicación y precio de mercado.
El primero es el valor que el propietario pretende obtener.
El segundo es aquel que los turistas efectivamente están dispuestos a pagar.
Y esa diferencia puede ser determinante para una temporada exitosa.
En un mercado cada vez más competitivo, el turista compara. Observa distintas propiedades, analiza ubicación, equipamiento, comodidades, fotografías, servicios y, por supuesto, precios.
Una propiedad que se publica por encima de lo que ofrecen alternativas similares puede quedar relegada, incluso aunque sus características sean buenas.
La inflación ya no debería ser una regla automática
Que los costos hayan aumentado no significa necesariamente que el alquiler deba subir en la misma proporción.
La inflación puede servir como referencia para conocer cómo evolucionaron los costos del propietario, pero no determina por sí sola cuánto está dispuesto a pagar un turista.
Si los ingresos de las familias no acompañan el aumento de los precios, subir un alquiler simplemente porque aumentó la inflación puede terminar reduciendo la cantidad de consultas y reservas.
En otras palabras: el propietario puede necesitar cobrar más, pero el mercado puede no estar dispuesto a pagar más.
Y cuando eso sucede, el precio termina necesitando una corrección.
Una propiedad que no se alquiló tiene información valiosa
Este punto merece especial atención de cara al verano 2026/27.
Los resultados de la temporada anterior deberían ser una de las principales referencias para establecer el nuevo precio.
Si una propiedad se alquiló rápidamente, tuvo muchas consultas y prácticamente no tuvo dificultades para encontrar inquilinos, es posible que exista margen para revisar el precio hacia arriba.
Pero si ocurrió lo contrario, la conclusión debería ser
diferente.
Si una propiedad tuvo muchas dificultades para alquilarse durante la temporada pasada, recibió pocas consultas o directamente casi no logró alquilarse, mantener el mismo precio —o incluso reducirlo— puede ser una estrategia mucho más razonable que aumentarlo.
¿Por qué?
Porque la temporada anterior ya dejó una señal concreta del mercado.
Si a un determinado precio prácticamente no hubo demanda, subirlo nuevamente no parece la estrategia más lógica, salvo que hayan cambiado sustancialmente las características de la propiedad o las condiciones del mercado.
En algunos casos, incluso puede ser recomendable bajar el precio para recuperar competitividad.
No todos los propietarios deberían tomar la misma decisión
Este es probablemente uno de los errores más frecuentes: pensar que existe un porcentaje de aumento que sirve para todas las propiedades.
No es así.
Dos departamentos ubicados a pocas cuadras de distancia pueden tener comportamientos completamente diferentes.
Uno puede haber estado alquilado durante buena parte de enero y febrero, mientras que el otro puede haber permanecido disponible durante gran parte de la temporada.
Por eso, la experiencia concreta de cada propiedad debería ser un dato fundamental para establecer el nuevo precio.
Podríamos resumirlo así:
Si alquiló bien: analizar si existe margen para aumentar.
Si alquiló razonablemente: mantener una posición competitiva y observar el comportamiento del mercado.
Si costó mucho alquilar: considerar mantener el precio.
Si casi no se alquiló: evaluar seriamente una reducción.
No se trata de bajar precios indiscriminadamente. Se trata de poner el precio correcto para aumentar las posibilidades de concretar la operación.
El precio también depende del momento
El alquiler temporario tiene otra particularidad: no existe un único precio durante toda la temporada.
Diciembre, Navidad y Año Nuevo, enero, febrero y marzo tienen comportamientos diferentes.
También cambia el valor según la anticipación con la que se publica y reserva una propiedad.
Por eso, una estrategia inteligente puede consistir en comenzar con un precio competitivo, monitorear las consultas y reservas y realizar ajustes cuando el comportamiento de la demanda lo indique.
La clave está en no esperar hasta último momento para descubrir que el precio estaba fuera de mercado.
¿Entonces cómo debería calcularse el precio?
Más que aplicar automáticamente la inflación, el propietario debería hacerse algunas preguntas:
¿A cuánto se alquilaron propiedades similares?
¿Cuánto se está pidiendo actualmente por propiedades comparables?
¿Cómo funcionó mi propiedad la temporada pasada?
¿Cuántas consultas recibió?
¿Cuánto tiempo permaneció disponible?
¿Qué diferencias tiene respecto de la competencia?
¿El precio contempla correctamente su ubicación, estado y equipamiento?
Y, sobre todo:
¿El precio que estoy pidiendo es atractivo para el turista que hoy está buscando?
El nuevo desafío: encontrar el precio que el mercado pueda pagar
La nueva realidad económica argentina obliga a abandonar algunas fórmulas tradicionales.
Ya no alcanza con decir: “La inflación fue X%, por lo tanto mi alquiler debe aumentar X%”.
El mercado turístico tiene sus propias reglas.
El mejor precio no es necesariamente el precio más alto que el propietario puede imaginar. Es aquel que logra equilibrar rentabilidad y posibilidades reales de alquiler.
Para un propietario, obtener un 10% más por noche puede parecer atractivo. Pero si ese precio provoca que la propiedad permanezca vacía durante varias semanas, el resultado final puede ser mucho peor.
Por eso, de cara al verano 2026/27, quizás la pregunta más importante no sea:
“¿Cuánto puedo aumentar?”
Sino:
“¿Cuál es el precio que me permitirá alquilar?”
Porque en definitiva, una propiedad alquilada a un precio competitivo siempre puede ser un mejor negocio que una propiedad vacía esperando conseguir un precio que el mercado no está dispuesto a pagar.
Miramar Inmobiliario
https://miramarinmobialirio.com.ar
Información y herramientas para ayudar a propietarios y turistas a tomar mejores decisiones en cada temporada.
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