Por la zona céntrica de Brickell, en Miami, la
intensa actividad de enormes grúas que socavan los terrenos donde se
levantarán imponentes y lujosos edificios es solo una muestra del vigor
de la actividad inmobiliaria en esta ciudad de la Florida, donde más de
la mitad de la población es hispana. Este rasgo junto a la inestabilidad
en sus países mueve a argentinos, venezolanos, ecuatorianos y
colombianos a liderar el ránking de compradores de condominios.
Uno de los desarrolladores líderes es Jorge Pérez, un magnate argentino dueño de Related Group, que desarrolló más de 80 mil departamentos y condominios en la ciudad.
El
empresario asegura que los argentinos son sus principales compradores.
“Ellos prefieren inmuebles pequeños, en la zona de Brickell, para
alquilar. La inversión es más tentadora que el interés que les puede dar
un banco, mucho más bajo que la renta del 2 o 3% anual que le deja la
propiedad y con la posibilidad de que se siga apreciando”, explica.
Según su visión, los precios van a seguir subiendo. La ciudad cobra
impulso de la mano de la oferta cultural y del estilo que le están
imprimiendo arquitectos famosos, como Herzog, Foster, Koolhas y Phillip
Stark, entre otros.
La dispersión es grande, pero los valores promedio van de 5.000 a 7.000 dólares el metro cuadrado.
Pueden llegar a mucho más en los emprendimientos sofisticados.
La
llegada a Miami de sus competidores argentinos, como Constantini o Alan
Faena, no le preocupa a Pérez. “Hay mercado para todos”, señala. El
foco de sus proyectos está en Miami, Orlando, Fort Lauderdale y Atlanta.
Y fuera del mercado estadounidense, en Brasil, México y la India. Los
últimos lanzamientos de sus lujosos condominios son “One Paraíso”, en la
zona residencial de Edgewater, y SLS Lux, en Brickell.
En su propio país Pérez ha tenido mala fortuna. “A mi me encantaría invertir en la Argentina pero nunca pude.
Es una economía opaca en la que no hay credibilidad ”, lamenta. Algunos proyectos suyos se frustraron, como su intensión de asociarse a IRSA en el complejo deportivo de La Boca.
El cepo cambiario fue letal para el sector inmobiliario. En el primer cuatrimestre del
año, en Capital se escrituraron 8.930 propiedades, el nivel más bajo de
los últimos 35 años, según indica un informe elaborado en exclusiva
para iEco por la consultora Reporte Inmobiliario.
El mismo
derrumbe se observa en la provincia de Buenos Aires, distrito en el
cual se concretaron apenas 17.084 escrituras entre enero y marzo de
2014, que contrastan con las 30.209 realizadas en el mismo lapso de
2011, es decir, meses antes de que el Gobierno restringiera la
operatoria con dólares.
El derrumbe en las ventas, contra lo que
pueda suponerse, no produjo una baja en los precios, coinciden en el
mercado. De hecho, un informe de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina)
difundido la semana pasada indica que los valores de los inmuebles (al
menos los que pretenden obtener los propietarios) cayeron el último año
apenas el 1,5%. Lo que sí ocurre, aclara Roberto Arévalo, presidente de
la CIA, es que aumentó el margen de negociación entre vendedores y
compradores al momento de cerrar una operación “La relación entre el
precio ofertado y el de venta oscila entre el 10 y el 15%, el doble de
lo que sucedía antes del cepo cambiario”, explicó.
La restricción
de operar con moneda extranjera, a partir de noviembre de 2011, provocó
el desplome de un mercado tradicionalmente dolarizado. Arévalo culpa de
la situación principalmente al cepo. “Es el principal responsable, pero
después vinieron la devaluación, la inflación, el intento de
pesificación, los Cedin: todo ese cóctel provocó esta crisis”, enumeró
angustiado.
Lo que ocurre en Capital es una muestra muy concreta
de lo que ocurre en el país. En el distrito operan unas 6.000
inmobiliarias, que hacen malabares para sobrevivir. Debido al impacto en
la industria de la construcción, el Gobierno impulsó el Cedin (vía
blanqueo de capitales y fondos sin declarar) para la compra de unidades
nuevas, pero la reactivación no llegó. La razón es simple: el 85% de las
operaciones son propiedades usadas. Y los dueños se resisten a vender,
por temor a descapitalizarse. “La oferta cayó un 50% en los últimos dos
años”, grafica Arévalo.
El contexto actual nunca fue tan grave,
según muestran las series estadísticas, que en Capital comenzaron a
elaborarse a partir de 1980 y en Provincia, desde 2000. En la Ciudad de
Buenos Aires, el promedio anual es de 90.303 escrituras. En la serie,
los mejores años fueron 1982, guerra de Malvinas incluida (110.512
operaciones) y 1998 (107.184), en el inicio de la recesión. Por el
contrario, 1989 (84.324), 1990 (83.247), 2001 (79.760) y 2009 (75.950),
fueron los más bajos. Ninguno de esos registros, sin embargo, se compara
con la de 2013, año en el cual se escrituraron 60.182 unidades, esto es
un 50% por debajo del promedio. Y este año pinta peor todavía.
La
menor oferta y la brutal caída en la demanda impacta de lleno en el
negocio de la intermediación: las inmobiliarias. Ajuste de costos,
reducción de personal, cierre de sucursales: casi todas exploran esas
alternativas. “El cepo fue el inicio, pero lo peor es la incertidumbre,
no se sabe cuál es el verdadero valor de las propiedades”, introduce
Roberto Tizado, dueño de Tizado Propiedades, una cadena que cerró 4 de
sus 39 locales por la crisis.
El precio de las propiedades
continúa fijándose en dólares. Y los montos, prácticamente se mantienen.
El gran interrogante, hoy, es el valor del dólar. “Con las distintas
cotizaciones, no termina de establecerse el verdadero precio. Entonces,
el que vende no sabe si está malvendiendo y el que compra, lo mismo”,
explica Tizado. Con larga trayectoria en el mercado (se inició en 1979),
el empresario sostiene que nunca vio una parálisis semejante. “Pasamos
el ajuste del 81/82, con una brusca devaluación; las híper del 89 y 90;
las crisis del tequila y la de 2009; y la de 2001, que fue muy dura. El
actual es el proceso recesivo más largo”, enumeró.
Armando Pepe,
titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y que opera desde 1960,
coincide casi textualmente. “Nunca hubo una recesión tan larga y eso que
pasé devaluaciones, rodrigazos, “sigoutazos” (alude al ex ministro de
Economía Lorenzo Sigaut), pero nada parecido a esto”, recordó el
operador. Al igual que muchos de sus colegas, Pepe reconoce que debido a
la menor actividad redujo personal y que muchos propietarios se
retiraron del mercado.
Lento, pero algo se mueve “Algunas
operaciones se hacen porque hay gente que tiene necesidad de comprar. El
mercado no está totalmente paralizado, pero todo se vende menos. Hay un
margen de negociación por el precio, pero muchas veces recibí ofertas
ridículas”, concluye Pepe. Hacia el futuro, Pepe se muestra optimista.
“A pesar del cepo, la inseguridad jurídica, económica y política, cuando
me preguntan yo digo que esto empieza a cambiar a partir de junio de
2015”, interpretó. En el sector creen que en el fondo, detrás de la
crisis, hay una cuestión anímica que comenzará a revertirse con la
llegada de un nuevo gobierno.
Jorge Toselli, dueño y titular de JT
Propiedades, describe el mismo panorama. “La situación la sobrellevamos
muy mal, porque los ingresos genuinos provienen de las ventas. Y ahora
estamos subsistiendo con los alquileres, que son operaciones mucho más
chicas”, dice. Toselli fue el empresario que recibió las críticas de
Cristina Kirchner por cadena nacional hace dos años, a poco de
implementarse el cepo, por advertir sobre la parálisis del mercado. Hoy,
insiste: “La pesificación no funcionó. El Gobierno no entiende que la
gente quiere el dólar billete. Que si algo se compra con dólares,
venderlo en pesos no cierra”.
Para los conocedores del rubro
inmobiliario, la cantidad de llamadas es el mejor indicador de la
demanda. En este sentido, Toselli comparó. “Antes del cepo, un sábado
–el día con mayor cantidad de avisos publicados– recibíamos entre 70 y
90 llamados telefónicos. Hoy, con suerte, tenemos 10”.
Sin dejar
de reconocer el mal momento del sector, Ignacio Mel (de Mel Propiedaes) y
Diego Cazes (de LJ Ramos) coinciden en resaltar cierto repunte en las
ventas en el segmento ABC 1. “En Belgrano, Palermo y Núñez tenemos
demanda y se está vendiendo. El primer semestre de 2013 fue flojo, pero
en el segundo repuntó”, dice Mel. Cazes, por su parte, afirma que el año
pasado las ventas cayeron fuerte, pero que “ahora observamos un cierto
rebote y una mejor predisposición de la gente para comprar”.
El valor de venta de los departamentos se redujo en 1,5% en el último
año, según un informe realizado por la Cámara Inmobiliaria Argentina,
que tomó 100 mil casos y abarcó toda la Capital Federal sobre la base de
la oferta publicada de departamentos. Por otro lado, los alquileres se
incrementaron un 22,2%.
La entidad, que analizó el periodo junio
2013-mayo 2014, resaltó que el desempeño de los alquileres mostró un
comportamiento "prácticamente constante al alza", pero que fue en mayo
cuando la suba se aceleró un 6,4%. Con respecto al valor de la venta de
departamentos, el cambio se dio a partir de las medidas monetarias
adoptadas a finales de enero 2014: "hasta abril inclusive, el nivel de
precios se mantuvo en torno a -3% recuperando terreno en mayo -a
instancias de un tipo de cambio inmovilizado y una inflación
persistente- para cerrar el período apenas 1,5% por debajo del año
anterior".
Respecto a los alquileres, el informe aclaró que "pese a
las dificultades, ha primado un criterio de racionalidad por parte de
los actores en el ajuste de los valores", ya que el 22% de aumento no
alcanza a equiparar la inflación anual de 2013 difundida por el
Congreso, cercana al 29%. La renta inmobiliaria se encuentra hoy en
4,15% anual "más del 20% por debajo del promedio de la última década
(5,3% para el ciclo 2002/11)", señaló la Cámara.
En lo relativo a
la venta, la entidad consideró que la "virtual estabilidad" de precios
que representa -1,5%, cuando se cruza con la devaluación y la inflación
"implica un nuevo retroceso a la accesibilidad a la vivienda".
"Mientras
la dinámica de la cadena de valor inmobiliaria se reduce y la
canalización de fondos hacia la economía real se paraliza, la distancia
entre el valor de la vivienda y la capacidad de compra de la gente se
agranda, 'la otra brecha' se amplía", resaltó el comunicado.
Fuente: Clarin.com
La compra de inmuebles sigue en baja dentro del mercado interno.
De acuerdo con datos divulgados por el Colegio de Escribanos de
Buenos Aires, entre marzo y abril pasados los precios, medidos en
dólares, acumularon un retroceso del 7,7%, luego de que en el arranque de 2014 mostraran un crecimiento del 20,8% (8,4% en enero y 12,4% en febrero).
La tendencia negativa está relacionada con la dificultar para cerrar transacciones en dólares.
Así, los valores finales de los inmuebles pueden caer hasta un 15% en
caso de que se disponga a realizar la operación con los billetes en
mano.
Si las transacciones son en pesos, la historia cambia. Sucede que durante el primer cuatrimestre los precios de los inmuebles en pesos, acumularon un alza del 231,6%.
En cuanto al ritmo de ventas, el trabajo del Colegio de Escribanos
porteño refleja una nueva baja, aunque la segunda más leve de este
cuatrimestre.
La baja en las operaciones fue en abril del 2%, mientras que en enero había sido del 0,8%.
El comportamiento fue tan oscilante que en febrero mostró una mejora
del 16,2%, para retroceder nada menos que un 18,6% un mes después.
Fuente: Fortunaweb
