jueves, 26 de junio de 2014

Muchos argentinos eligen ahorrar en ladrillos en Miami

Por la zona céntrica de Brickell, en Miami, la intensa actividad de enormes grúas que socavan los terrenos donde se levantarán imponentes y lujosos edificios es solo una muestra del vigor de la actividad inmobiliaria en esta ciudad de la Florida, donde más de la mitad de la población es hispana. Este rasgo junto a la inestabilidad en sus países mueve a argentinos, venezolanos, ecuatorianos y colombianos a liderar el ránking de compradores de condominios.

Uno de los desarrolladores líderes es Jorge Pérez, un magnate argentino dueño de Related Group, que desarrolló más de 80 mil departamentos y condominios en la ciudad.

El empresario asegura que los argentinos son sus principales compradores. “Ellos prefieren inmuebles pequeños, en la zona de Brickell, para alquilar. La inversión es más tentadora que el interés que les puede dar un banco, mucho más bajo que la renta del 2 o 3% anual que le deja la propiedad y con la posibilidad de que se siga apreciando”, explica. Según su visión, los precios van a seguir subiendo. La ciudad cobra impulso de la mano de la oferta cultural y del estilo que le están imprimiendo arquitectos famosos, como Herzog, Foster, Koolhas y Phillip Stark, entre otros.

La dispersión es grande, pero los valores promedio van de 5.000 a 7.000 dólares el metro cuadrado.

Pueden llegar a mucho más en los emprendimientos sofisticados.

La llegada a Miami de sus competidores argentinos, como Constantini o Alan Faena, no le preocupa a Pérez. “Hay mercado para todos”, señala. El foco de sus proyectos está en Miami, Orlando, Fort Lauderdale y Atlanta. Y fuera del mercado estadounidense, en Brasil, México y la India. Los últimos lanzamientos de sus lujosos condominios son “One Paraíso”, en la zona residencial de Edgewater, y SLS Lux, en Brickell. 

En su propio país Pérez ha tenido mala fortuna. “A mi me encantaría invertir en la Argentina pero nunca pude.

Es una economía opaca en la que no hay credibilidad ”, lamenta. Algunos proyectos suyos se frustraron, como su intensión de asociarse a IRSA en el complejo deportivo de La Boca.

lunes, 16 de junio de 2014

Ventas de inmuebles en CABA y Prov de Buenos Aires: el peor índice de los últimos 35 años

El cepo cambiario fue letal para el sector inmobiliario. En el primer cuatrimestre del año, en Capital se escrituraron 8.930 propiedades, el nivel más bajo de los últimos 35 años, según indica un informe elaborado en exclusiva para iEco por la consultora Reporte Inmobiliario.
El mismo derrumbe se observa en la provincia de Buenos Aires, distrito en el cual se concretaron apenas 17.084 escrituras entre enero y marzo de 2014, que contrastan con las 30.209 realizadas en el mismo lapso de 2011, es decir, meses antes de que el Gobierno restringiera la operatoria con dólares.
El derrumbe en las ventas, contra lo que pueda suponerse, no produjo una baja en los precios, coinciden en el mercado. De hecho, un informe de la CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina) difundido la semana pasada indica que los valores de los inmuebles (al menos los que pretenden obtener los propietarios) cayeron el último año apenas el 1,5%. Lo que sí ocurre, aclara Roberto Arévalo, presidente de la CIA, es que aumentó el margen de negociación entre vendedores y compradores al momento de cerrar una operación “La relación entre el precio ofertado y el de venta oscila entre el 10 y el 15%, el doble de lo que sucedía antes del cepo cambiario”, explicó.
La restricción de operar con moneda extranjera, a partir de noviembre de 2011, provocó el desplome de un mercado tradicionalmente dolarizado. Arévalo culpa de la situación principalmente al cepo. “Es el principal responsable, pero después vinieron la devaluación, la inflación, el intento de pesificación, los Cedin: todo ese cóctel provocó esta crisis”, enumeró angustiado.
Lo que ocurre en Capital es una muestra muy concreta de lo que ocurre en el país. En el distrito operan unas 6.000 inmobiliarias, que hacen malabares para sobrevivir. Debido al impacto en la industria de la construcción, el Gobierno impulsó el Cedin (vía blanqueo de capitales y fondos sin declarar) para la compra de unidades nuevas, pero la reactivación no llegó. La razón es simple: el 85% de las operaciones son propiedades usadas. Y los dueños se resisten a vender, por temor a descapitalizarse. “La oferta cayó un 50% en los últimos dos años”, grafica Arévalo.
El contexto actual nunca fue tan grave, según muestran las series estadísticas, que en Capital comenzaron a elaborarse a partir de 1980 y en Provincia, desde 2000. En la Ciudad de Buenos Aires, el promedio anual es de 90.303 escrituras. En la serie, los mejores años fueron 1982, guerra de Malvinas incluida (110.512 operaciones) y 1998 (107.184), en el inicio de la recesión. Por el contrario, 1989 (84.324), 1990 (83.247), 2001 (79.760) y 2009 (75.950), fueron los más bajos. Ninguno de esos registros, sin embargo, se compara con la de 2013, año en el cual se escrituraron 60.182 unidades, esto es un 50% por debajo del promedio. Y este año pinta peor todavía.
La menor oferta y la brutal caída en la demanda impacta de lleno en el negocio de la intermediación: las inmobiliarias. Ajuste de costos, reducción de personal, cierre de sucursales: casi todas exploran esas alternativas. “El cepo fue el inicio, pero lo peor es la incertidumbre, no se sabe cuál es el verdadero valor de las propiedades”, introduce Roberto Tizado, dueño de Tizado Propiedades, una cadena que cerró 4 de sus 39 locales por la crisis.
El precio de las propiedades continúa fijándose en dólares. Y los montos, prácticamente se mantienen. El gran interrogante, hoy, es el valor del dólar. “Con las distintas cotizaciones, no termina de establecerse el verdadero precio. Entonces, el que vende no sabe si está malvendiendo y el que compra, lo mismo”, explica Tizado. Con larga trayectoria en el mercado (se inició en 1979), el empresario sostiene que nunca vio una parálisis semejante. “Pasamos el ajuste del 81/82, con una brusca devaluación; las híper del 89 y 90; las crisis del tequila y la de 2009; y la de 2001, que fue muy dura. El actual es el proceso recesivo más largo”, enumeró.
Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y que opera desde 1960, coincide casi textualmente. “Nunca hubo una recesión tan larga y eso que pasé devaluaciones, rodrigazos, “sigoutazos” (alude al ex ministro de Economía Lorenzo Sigaut), pero nada parecido a esto”, recordó el operador. Al igual que muchos de sus colegas, Pepe reconoce que debido a la menor actividad redujo personal y que muchos propietarios se retiraron del mercado.
Lento, pero algo se mueve “Algunas operaciones se hacen porque hay gente que tiene necesidad de comprar. El mercado no está totalmente paralizado, pero todo se vende menos. Hay un margen de negociación por el precio, pero muchas veces recibí ofertas ridículas”, concluye Pepe. Hacia el futuro, Pepe se muestra optimista. “A pesar del cepo, la inseguridad jurídica, económica y política, cuando me preguntan yo digo que esto empieza a cambiar a partir de junio de 2015”, interpretó. En el sector creen que en el fondo, detrás de la crisis, hay una cuestión anímica que comenzará a revertirse con la llegada de un nuevo gobierno.
Jorge Toselli, dueño y titular de JT Propiedades, describe el mismo panorama. “La situación la sobrellevamos muy mal, porque los ingresos genuinos provienen de las ventas. Y ahora estamos subsistiendo con los alquileres, que son operaciones mucho más chicas”, dice. Toselli fue el empresario que recibió las críticas de Cristina Kirchner por cadena nacional hace dos años, a poco de implementarse el cepo, por advertir sobre la parálisis del mercado. Hoy, insiste: “La pesificación no funcionó. El Gobierno no entiende que la gente quiere el dólar billete. Que si algo se compra con dólares, venderlo en pesos no cierra”.
Para los conocedores del rubro inmobiliario, la cantidad de llamadas es el mejor indicador de la demanda. En este sentido, Toselli comparó. “Antes del cepo, un sábado –el día con mayor cantidad de avisos publicados– recibíamos entre 70 y 90 llamados telefónicos. Hoy, con suerte, tenemos 10”.
Sin dejar de reconocer el mal momento del sector, Ignacio Mel (de Mel Propiedaes) y Diego Cazes (de LJ Ramos) coinciden en resaltar cierto repunte en las ventas en el segmento ABC 1. “En Belgrano, Palermo y Núñez tenemos demanda y se está vendiendo. El primer semestre de 2013 fue flojo, pero en el segundo repuntó”, dice Mel. Cazes, por su parte, afirma que el año pasado las ventas cayeron fuerte, pero que “ahora observamos un cierto rebote y una mejor predisposición de la gente para comprar”.

miércoles, 11 de junio de 2014

Cae 1,5% el valor de los departamentos y suben 22% los alquileres

El valor de venta de los departamentos se redujo en 1,5% en el último año, según un informe realizado por la Cámara Inmobiliaria Argentina, que tomó 100 mil casos y abarcó toda la Capital Federal sobre la base de la oferta publicada de departamentos. Por otro lado, los alquileres se incrementaron un 22,2%.

La entidad, que analizó el periodo junio 2013-mayo 2014, resaltó que el desempeño de los alquileres mostró un comportamiento "prácticamente constante al alza", pero que fue en mayo cuando la suba se aceleró un 6,4%. Con respecto al valor de la venta de departamentos, el cambio se dio a partir de las medidas monetarias adoptadas a finales de enero 2014: "hasta abril inclusive, el nivel de precios se mantuvo en torno a -3% recuperando terreno en mayo -a instancias de un tipo de cambio inmovilizado y una inflación persistente- para cerrar el período apenas 1,5% por debajo del año anterior".

Respecto a los alquileres, el informe aclaró que "pese a las dificultades, ha primado un criterio de racionalidad por parte de los actores en el ajuste de los valores", ya que el 22% de aumento no alcanza a equiparar la inflación anual de 2013 difundida por el Congreso, cercana al 29%. La renta inmobiliaria se encuentra hoy en 4,15% anual "más del 20% por debajo del promedio de la última década (5,3% para el ciclo 2002/11)", señaló la Cámara.

En lo relativo a la venta, la entidad consideró que la "virtual estabilidad" de precios que representa -1,5%, cuando se cruza con la devaluación y la inflación "implica un nuevo retroceso a la accesibilidad a la vivienda".
"Mientras la dinámica de la cadena de valor inmobiliaria se reduce y la canalización de fondos hacia la economía real se paraliza, la distancia entre el valor de la vivienda y la capacidad de compra de la gente se agranda, 'la otra brecha' se amplía", resaltó el comunicado.

Fuente: Clarin.com

jueves, 5 de junio de 2014

Cae el precio en dólares de inmuebles

La compra de inmuebles sigue en baja dentro del mercado interno.

De acuerdo con datos divulgados por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, entre marzo y abril pasados los precios, medidos en dólares, acumularon un retroceso del 7,7%, luego de que en el arranque de 2014 mostraran un crecimiento del 20,8% (8,4% en enero y 12,4% en febrero).

La tendencia negativa está relacionada con la dificultar para cerrar transacciones en dólares.

Así, los valores finales de los inmuebles pueden caer hasta un 15% en caso de que se disponga a realizar la operación con los billetes en mano.

Si las transacciones son en pesos, la historia cambia. Sucede que durante el primer cuatrimestre los precios de los inmuebles en pesos, acumularon un alza del 231,6%.

En cuanto al ritmo de ventas, el trabajo del Colegio de Escribanos porteño refleja una nueva baja, aunque la segunda más leve de este cuatrimestre.

La baja en las operaciones fue en abril del 2%, mientras que en enero había sido del 0,8%.

El comportamiento fue tan oscilante que en febrero mostró una mejora del 16,2%, para retroceder nada menos que un 18,6% un mes después.

Fuente: Fortunaweb