Por Mónica Fernández. Fuente Eidico.com
Largamente esperados y anhelados,
especialmente por la clase media y por los jóvenes, el regreso de los
créditos hipotecarios es por ahora lento y bastante complejo de
entender. Hoy hay dos propuestas en danza, la del Banco Central (BCRA) y
la del Banco Nación (BNA), ambas con términos y condiciones diferentes.
Además, hay un proyecto de ley del senador Julio Cobos que aún está
siendo tratado en el Congreso.
En esta ocasión apuntaremos a clarificar
lo que se conoce hasta el momento. Las ventajas, las desventajas y los
requisitos mínimos para pensar en postularse como candidato a uno de
estos préstamos de largo plazo.
Créditos impulsados por el Banco Central
La primera iniciativa para revivir al
crédito hipotecario surgió del Banco Central (BCRA) a mediados del mes
de abril. Estos préstamos tienen como principal y novedosa variable que
son ajustados por Unidades de Vivienda (UVIs) vinculadas a la inflación.
Es en este punto es, precisamente, donde surgen los mayores temores
porque si la inflación no tiende contundentemente a la baja como espera
el Gobierno, la tasa de interés que ajusta los créditos podría terminar
siendo muy elevada e incluso por encima del incremento de los salarios.
La oferta de esta línea de créditos se
dará a través de los bancos comerciales. Hasta el momento dijeron que
iban a sumarse el Banco Provincia, el Macro, el Santander, el Galicia,
el Ciudad y el Hipotecario. El plazo sería de entre 15 y 20 años según
disponga cada entidad, y la tasa de interés rondaría el 5% (adicional al
ajuste por inflación). Para poder dar esta línea de créditos, los
bancos deberían tomar depósitos de sus clientes también atados a la
evolución del UVIs.
Según la explicación del BCRA, este
nuevo sistema permitiría tener cuotas iniciales más bajas que en un
crédito hipotecario tradicional (es decir que no está ajustado por la
inflación). Desde uno de los bancos que se sumó a la iniciativa, dan el
siguiente ejemplo: para un crédito tradicional de $300.000 hay que
demostrar ingresos familiares por $ 20.583 y pagar cuotas de $ 6.175 En
cambio, con el crédito UVI los ingresos familiares exigidos son de $
8.056 y la cuota inicial es de $2.417. Claro que la diferencia es que en
el sistema tradicional se sabe a ciencia cierta cuánto y cómo se
ajustará la cuota a lo largo del crédito y en el nuevo, no. La clave: la
evolución de la inflación. Está previsto que si la UVI crece un 10% por
encima del salario, el tomador podrá alargar los plazos para que el
impacto en la cuota no sea tan severo.
Es un sistema de crédito “copiado” del
modelo que se utiliza en Chile. Quienes lo cuestionan, aducen que en el
país vecino la inflación no es un problema. En cambio, en la Argentina
es un fantasma que aún no se sabe si se combatirá y en cuánto tiempo.
El valor de la UVI equivaldrá a la
milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado
testigo que al 31 de marzo se ubicó en $14.053 (UVI: $14,053), y se
actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de
Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor.
Hipotecarios Banco Nación
La propuesta estaría vigente a partir
del mes de junio. La principal diferencia con los créditos que lanzó el
Gobierno es que tendrían una tasa fija de 14% durante los tres primeros
años, y a partir de ese momento se actualizarían una vez al año
utilizando como base para el cálculo la Tasa de Referencia para la
Vivienda del Banco Nación que toma como referencia el promedio de 12
meses del costo de fondeo privado más 400 puntos básicos (4%). Pero lo
importante en esta línea, según explicó el presidente de la entidad,
Carlos Melconian, es que de ninguna manera la tasa podrá superar el
incremento salarial que es determinado a partir del Coeficiente de
Variación Salarial (CVS) que se calcula en los meses de agosto.
Los créditos serán a 20 años, se podrá
financiar hasta el 80% de la vivienda y aplicarán sólo para la compra de
vivienda única y familiar. Mientras el crédito esté vigente, ese
inmueble no podrá ser destinado a renta (es decir no se podrá alquilar).
En cuanto a los ingresos requeridos, y
de acuerdo a la información difundida por el BNA, para la compra de una
vivienda de aproximadamente u$s70.000, y suponiendo que la familia va a
financiar el 80%, es decir el equivalente en pesos a unos $800.000 (al
tipo de cambio actual), deberían reunir un sueldo de $36.800 mensuales.
Puede sumarse el ingreso de los cónyuges o convivientes y también de
padres e hijos.