Miramar. Temporada floja y complicada con 20% menos de alquileres

En el primer informe que les acercamos los primeros días de noviembre, hacíamos alusión a la gran merma de consultas y operaciones concretadas que tuvimos desde cinco días antes a las elecciones del 25 de octubre y que esperábamos a que terminara el balotaje del 22 de noviembre para ver si el mercado mejoraba. Ya estamos casi a mediados de diciembre y no ha mejorado.

En la última semana si hubo un pequeño repunte lógico por los días que restan de acá al verano pero no es lo que se acostumbra para la época en que estamos.

Recordamos que el 50% de los alquileres que se hacen en toda la temporada se cierran durante este mes de diciembre.

Por supuesto que existen algunos propietarios que ya han alquilado todo, otros lo hicieron en algunos períodos y otros, tristemente, aún no han cerrado ninguna operación.

Obviamente que en los meses de enero y febrero veremos mucha gente los fines de semana y mucho movimiento en la ciudad, pero el nivel de los alquileres es bajo.

La estimación que hacemos nosotros es que estaremos en un verano de 50% a 55% de alquileres concretados, cuando una buena temporada se ubica por encima del 70%.

Si el mercado no mejora, podríamos estar hablando de la peor temporada en muchos años pero esperamos que en los últimos días mejore la perspectiva porque la economía local se verá muy afectada durante el año y nosotros necesitamos que estos meses sean buenos para todos.

Fuente: MiramarInmobiliario.com.ar

La Costa, con el peor nivel de reservas en ocho años

Las PASO, las elecciones generales, este día de balotaje y todavía faltan: el cambio de mando y las decisiones económicas que vaya a tomar el nuevo gobierno. Semejante cóctel postergó los planes de vacaciones de muchos y en la Costa ya es evidente un aplazo en las reservas como por lo menos no se registraba en los útimos 8 años. No es un “parate”, aclaran los operadores turísticos, sino “un retraso”. Aún así, creen que “será una buena temporada” de verano.

Por ahora, lo que hay en demasía son consultas: “Pongo un departamento en alquiler en el sitio de la oficina en Internet y en pocos días suma dos mil visitas o más, pero no lo alquilo”, explica el vendedor de una inmobiliaria de Punta Mogotes y el Bosque Peralta Ramos. Pablo Pfilapsidis, de la Cámara de Empresarios de Balnearios y Restaurantes, dio una certera imagen a un portal de noticias local para definir la situación: “Las reservas están con freno de mano”, sostuvo. “Es normal –dijo– que antes de un comicio presidencial la gente esté retraída, pero una vez que se resuelva todo se agilizará”.

En los balnearios se nota menos el aplazamiento de las reservas, puesto que son muchas las familias marplatenses que tienen señado su lugar en la arena. En algunos, el nivel de reservas se mantiene, aunque en otros la caída es evidente. La sociedad “Jardines del Balcón” maneja cuatro balnearios en la zona sur, con valores que van de 7 a 12 mil pesos la quincena en enero. “Lo que hicimos fue estirar la tarifa porque la gente no se decide. Es decir que el precio se mantiene hasta el 10 de diciembre, cuando antes iba subiendo en octubre y noviembre”, explica el administrador, Esteban Galera. 

En la hotelería hay casos de preventa, pero las elecciones también los mantiene frenados. Según los martilleros, los alquileres tendrán aumentos del 25%. En la mayoría de los casos serán por quincena o semana. Alquilar el mes entero es de otra época o quedó para un grupo reducido de alto poder adquisitivo. Pero la apuesta de muchos veraneantes es que el efecto de los precios de Brasil, más ventajosos por la devaluación del Real, empuje hacia abajo el precio de los alquileres argentinos.

“La gente está esperando a ver qué pasa. Lo que está cerrado es poco, esto no se daba hace por lo menos ocho años. Hay mucha gente pidiendo informes, viendo, averiguando, es casi psicológico diría yo, la gente espera: en las elecciones pasadas se veía venir que sería Cristina e igual se paró”, explica Miguel Angel Donsini, titular de la cámara que nuclea a las inmobiliarias de Mar del Plata. El punto, dice el martillero, “no es el 10 de diciembre, sino lo que resolverá el nuevo ministro de Economía”.

Rodrígo Sanz, de Sanz y Ordoqui Propiedades, sostiene que la temporada está retrasada un 20% en relación al año pasado. “No nos sorprende –dice–, está dentro de lo previsto y lo mismo que pasa a los turistas le ocurre a empresas: estábamos reciclando un departamento y nos dijeron desde la empresa de cerramientos de aluminio ‘la plata mañana’ o sino hasta después de las elecciones no vendían”. 

No hay operador que deje de ser optimista. “Mar del Plata es económica, la gente toma períodos cortos de vacaciones y habrá mucho recambio”, dicen. Aunque no dejan de ver que hay distintos factores que denotan incertidumbre.

Son tres: la devaluación que registró Brasil en los últimos meses, que tornó aún más seductoras a sus siempre atractivas playas; las cuotas a las que se puede acceder para viajar al exterior; y el anuncio de que las clases comenzarán en los últimos días de febrero y no en marzo como reclaman los sectores turísticos. 

Fuente: Clarin.com 

Fuerte caída de las consultas por alquileres

A este primer informe del año para propietarios que publican en nuestro sitio de internet lo hemos ido dilatando en el tiempo con la esperanza de que las cosas mejoraran una vez finalizada la elección presidencial del 25 de octubre pasado, pero esto no ha sucedido. Por este motivo, deseamos que les sea de utilidad para encarar esta última etapa de acá a la próxima temporada.

Desde que habilitamos el sistema a fines de agosto hasta el 20 de octubre, el nivel de consultas y alquileres fue igual o, en algunos días, superior a los que tuvimos el año pasado para el mismo período pero todos sabíamos que la fecha bisagra era el día de los comicios.

Y no nos equivocamos, porque claramente unos días antes la cantidad de consultas y operaciones cerradas se vieron en gran disminución.

En el mismo sentido, es común que la cantidad de consultas disminuya unos días antes de los comicios para luego finalizado dicho acto todo vuelva a reactivarse de manera normal; pero este año existen dos componentes que no teníamos en cuenta: “El balotaje” y un cambio de gobierno.

Estos dos ingredientes han hecho que el mercado de los alquileres temporales se haya frenado y continúe con niveles bajos de consultas.

Todo esto ha producido gran preocupación entre los propietarios de inmuebles que todos los días nos preguntan si el poco movimiento se da en su caso particular o es algo general. Les decimos que es algo general no solamente en el mercado inmobiliario, sino que se está dando en todos los órdenes de la economía argentina.

Lo que produce un poco de temor es que esta importante merma que han sufrido las consultas de alquileres aún se mantiene y creemos que continuará hasta tanto pase “el Balotaje”.

El tiempo que demora en llegar la segunda vuelta electoral y el cambio de gobierno que despeje la incertidumbre económica (gane uno u otro candidato), hacen que el mercado de los alquileres se haya frenado de manera abrupta y continua.

Por tal motivo, los precios han comenzado a bajar y las negociaciones se han vuelto cada vez más flexibles. Los propietarios comenzaron a dar pelea ante este hecho y algunos casos muestran que unos pocos dan a pagar la seña en cuotas y otros les bonifican algunos servicios que antes cobraban aparte.

Lo que si esperamos es que una vez resuelto el horizonte político y económico todo vuelva a la normalidad lo antes posible, ya que nos encontramos a nada menos que a 54 días del inicio de la temporada alta y queda mucho por alquilar.

 

Por MiramarInmobiliario.com.ar 

#MiramarAlquiler2016

A partir de hoy hemos habilitado el sistema para que los propietarios comiencen a cargar sus avisos de alquiler para la próxima temporada de verano en Miramar.

Como todos los años para esta época, las consultas para alquilar comenzaron a hacerse ver y, en tal sentido, habilitamos la web para que los mismos
dueños suban sus propiedades de alquiler para el verano que viene.

Asimismo, la etiqueta con la que iremos publicando todos los avisos de alquiler dentro de las redes sociales será #MiramarAlquiler2016. Con gran presencia en Facebook.com, Twitter.com, Google Plus, YouTube.com y este mismo Blog de Noticias, le daremos mayor impulso a todas las publicaciones que se carguen en nuestro sitio de internet, logrando así un mayor alcance y beneficio para los propietarios.

Hablando de beneficios, como siempre tendremos el sorteo de grandes premios para los clientes que agreguen fotos a sus avisos y también habrá grandes descuentos en productos de empresas ligadas a la nuestra.

Este año, también hicimos un rediseño de la web haciendo hincapié en la redes sociales. Por supuesto que cada publicación se podrá compartir y enviar por mail.

Como siempre, es nuestro mayor anhelo que esta sea una de las mejores temporadas estivales.

Muchas Gracias!!!
MiramarInmobiliario.com.ar

Expectativas del mercado inmobiliario para los últimos meses de 2015

Los últimos cuatro años no fueron positivos para el rubro inmobiliario; fueron años de cepo cambiario, de pocas inversiones y de un bajo volumen de ventas. Pero ante el nuevo escenario político y económico, signado por las elecciones nacionales, el panorama comienza a cambiar. Así, el mercado inmobiliario ya alcanzó su tercer mes consecutivo de crecimiento. Los desarrolladores se encuentran en pleno lanzamiento de nuevos productos y ya están iniciando obras de gran dimensión.

Tal es el caso de Fernández Prieto y Asociados, que acaba de iniciar la obra Link Towers en Puerto Madero. Esta demandará una inversión de más de 500 millones de pesos. Rodrigo Fernández Prieto, director del grupo, analizó: "Luego de estar varios meses contenido, con inversores atentos a las oportunidades que surgen y los desarrolladores siguiendo el minuto a minuto de la economía para encontrar el momento indicado para lanzar los proyectos, el mercado repuntó sus ventas y la noticia positiva del primer trimestre del año es que el sector volvió estar en el radar de los fondos de inversión que comienzan a ver en los desarrollos inmobiliarios locales un potencial muy bueno en lo que es valor del m² en dólares".

Argumentó a su vez: "Los que apuestan hoy a construir e invertir serán los ganadores en el mediano plazo, algo similar a lo que ocurrió en 2001 cuando compraron en Puerto Madero a 1000 USD el m² y en 2005 triplicaron su capital".

 

Otra de las desarrolladoras que presenta gran actividad es Grupo KWZ, que en la actualidad presenta más de 350.000 m² en desarrollo e inversiones por encima de los 1.500 millones de pesos. Por ejemplo, la firma acaba de lanzar B Twins en Pinamar o Las Fresias, Libérateur y Puerto Pampa, entre otros emprendimientos. Su director, Guido Wainstein, comentó: "Post cepo, especialmente en los últimos tres años, muchos desarrollladores hicimos landbanking, capitalizándonos y reservando tierra muy bien ubicada.

Esto nos permitió, más allá de las contingencias del país, lanzar productos orientados a segmentos específicos que se adecuen al contexto y al cliente actual que tiene liquidez de pesos y necesita volcarlo a un instrumento que permita preservar su valor y posicionarse en activos reales como los bienes inmuebles, asumiendo compromisos en pesos a lo largo del tiempo".

Por su parte, en estos últimos cuatro años, Grupo Monarca no dejó de delinear estrategias financieras y comerciales adaptables a inversores en busca de canalizar sus pesos en el mercado local. De este modo, ideó planes de 60 cuotas y de cuota controlada. Fue así que lanzó con éxito el emprendimiento Lagoon Pilar. 

 

Fuente: Infobae.com

 

Cómo afecta al mundo inmobiliario el nuevo Código Civil y Comercial

El Código Civil de Vélez Sarsfield, cuya vigencia finaliza el 31 de julio de 2015, en el capítulo de las locaciones trae normas que son muy casuísticas. Entre ellas, la ley 23.091, sancionada en el año 1984, y algunos artículos de la ley 21.342 del año 1976, que fue la que terminó con las prórrogas y los congelamientos de alquileres que tanto daño hicieron a los inquilinos, por la parálisis de la inversión en casas de renta, lo que generó un déficit crónico de tres millones de viviendas que subsiste aún.

En conjunto, las normas locativas actuales son 163. Sin embargo, el nuevo Código Civil y Comercial contiene solamente 39 artículos; es decir, se han abreviado mucho los temas y podría afirmarse que quedan algunos tópicos en el tintero. De todos modos, la reforma, en general, es positiva. 

 

Pero existe un problema grave, que se relaciona especialmente con la compraventa de inmuebles y con las hipotecas, que es el tratamiento de la moneda extranjera, en el artículo 765 del nuevo Código. En el proyecto original redactado por la comisión presidida por el doctor Ricardo Lorenzetti se planteaba la misma solución que los actuales artículos 617 y 619 del Código de Vélez Sarsfield, reformados en 1991.

Esto significa que la moneda extranjera tenía el mismo tratamiento que la moneda de curso legal: quien se obligaba en dólares, por ejemplo, cumplía su obligación únicamente con la entrega de la moneda pactada en el contrato, salvo que el acreedor permitiera pagar en pesos.

Sin embargo, ahora esto se modificó drásticamente, y en el artículo 765 la moneda extranjera es considerada como una cosa. El bloque kirchnerista cambió el texto del original, redactado por la comisión presidida por el doctor Lorenzetti y así, el deudor podrá liberarse entregando monedas corrientes, o sea, pesos a cambios oficial. Esto va a causar muchos inconvenientes en el mercado inmobiliario, porque una compraventa en dólares pasaría a ser permuta: se cambia una cosa por otra, la cosa inmueble por la cosa dólares, pero con el agravante de que el deudor podría liberarse pagando pesos a cambio oficial. Entonces, esto genera mucha inseguridad jurídica.

De todos modos, una buena noticia es que el bloque kirchnerista se olvidó de cambiar el artículo 1.133, que se refiere al precio de la compraventa, que puede fijarse en relación al valor de una cosa; entonces, nada impediría fijar el precio de la compraventa (incluso en un fideicomiso, en un leasing inmobiliario o en la locación), en la cosa dólar, según su cotización en el mercado de cambio de Montevideo. Resulta muy fácil ver la cotización verdadera del peso argentino contra el dólar, consultando la página web del Banco Central del Uruguay. Esto no está prohibido por la ley. Así, en la práctica se van a poder realizar operaciones de compraventa en dólares en la cantidad de pesos necesarios para poder comprar, por ejemplo, cien mil dólares en el mercado cambiario de Montevideo más un plus para comisiones, viáticos, etcétera. 

 

Otra solución posible para utilizar en adelante va a referirse a ver la cantidad de pesos necesarios para comprar bonos de la deuda externa argentina nominados en dólares, para ser vendidos en el mercado de Montevideo o Nueva York. Es decir, el famoso contado con liquidación. Es que, en general el inversor no confía en el peso, porque es prácticamente una moneda sin respaldo, con la emisión descontrolada que existe actualmente en la Argentina.

En la locación también va a haber que utilizar este método ya que, actualmente, más allá del cepo cambiario, en el país existen ubicaciones premium donde los alquileres se cotizan en dólares. Pero como el alquiler es un precio cierto y en dinero, para no violar la definición que nos da el artículo 1187 del Código Civil y Comercial, no se podría pagar en dólares billetes, porque el dólar es una cosa y el alquiler no puede ser cosa, se tiene que pagar en dinero; entonces, se emplearía el mismo sistema: fijar la cantidad necesaria de pesos para que el locador compre los dólares en Montevideo.

En cuanto al fideicomiso, ya está todo pesificado: todas las cuotas que recibe el fiduciario se pagan en pesos. Pero esta herramienta es la varita mágica que convierte los pesos en dólares, porque una vez finalizada la construcción y entregadas las unidades de un edificio de propiedad horizontal, cada propietario puede vender en dólares esos departamentos que en verdad compró en pesos.

 

Entre los especialistas que se han pronunciado en contra del nuevo Código se encuentra el ex profesor de Derecho Civil y Comercial de la Universidad de Buenos Aires, Alejandro Fargosi. Por su parte, el vicepresidente del CADIPH, el doctor Ival Rocca (h), ha opinado que la modificación realizada al artículo 765 del proyecto original del doctor Lorenzetti va a traer innumerables conflictos y que muchos de ellos van a derivar en procesos judiciales, que es lo peor que puede suceder: los tribunales se van a plagar de juicios.

Sin embargo, concedió que en las partes referidas a locaciones existen unos cuantos logros de la reforma; por ejemplo, se han unificado los plazos mínimos legales, que antes eran de dos años para vivienda y de tres para los restantes destinos y ahora son de dos años para todos los casos; a su vez, el plazo máximo era exiguo de 10 años y ahora se ha puesto a tono con la legislación, sobre todo europea, y va a ser de 20 años para vivienda y de 50 años para los restantes destinos. Cabe destacar que esto permite la realización de grandes emprendimientos inmobiliarios, como shopping centers, que contaban con el máximo de 10 años si lo hacían por locación y de 20 si lo hacían por usufructo. En cambio, las nuevas disposiciones toman en consideración que las grandes inversiones exigen plazos mayores para los locatarios.

Para profundizar sobre estos temas puede consultarse el Manual práctico de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial (Comentario al novel "régimen de locaciones" urbanas, los desalojos abreviados y el comodato, incluyendo contratos, cartas, notas, otros documentos más glosario), publicado por Enrique Abatti e Ival Rocca (h). En: Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1ª edición. Incluye CD-ROM.

Informe: Rosario Oyhanarte

Fuente: Infobae.com

El costo de la construcción creció un 27,8% en el mes de mayo

En el mes de mayo disminuyó el ritmo de crecimiento de los costos del sector, ya que es el primer mes cuyos crecimientos interanuales no superan el 30%.
 
- Ya sea que se consideren los datos brindados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), la Dirección de Estadísticas de la Provincia o la Cámara Argentina de la Construcción, disminuyó el ritmo de crecimiento de los costos del sector en el mes de mayo, ya que es el primer mes cuyos crecimientos interanuales no superan el 30%.

- El mes de mayo muestra una desaceleración en las tasas de crecimiento respecto de los valores obtenidos en los últimos 12 meses. Este comportamiento se verificó tanto para los materiales como para el costo de la mano de obra.

- Si se analiza la evolución de los costos desde el año 2008 siguiendo las distintas fuentes de relevamiento, se mantiene la tendencia creciente de los costos de la Provincia de Córdoba, por sobre los informados por la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), y los valores del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

- El Índice de Costo de la Construcción que elabora la Cámara Argentina de la Construcción creció 27,8% interanual en el mes de mayo, respecto del mismo mes de 2014. Este comportamiento es uno de los más bajos de los últimos 12 meses.

- En el mes de marzo, el costo de los materiales desaceleró su crecimiento, con una suba del 26,3% interanual. Este resultado se encuentra influenciado principalmente por la estabilidad del dólar, dado que el valor de algunos de los materiales de obra- como el hierro y el aluminio – evoluciona acorde a las variaciones de la divisa.

- Las estimaciones de inflación privadas presentaron valores por encima de los costos de la construcción. Esta situación coincide con la tendencia histórica de ambos indicadores.

Fuente: ElInmobiliario.com

Los alquileres de 24 meses subieron 28% en el último año

El mercado inmobiliario oscila entre el optimismo y la cautela. Después de los últimos dos meses en que se registraron subas en la cantidad de escrit

uras, que lograron “motivar” a las inmobiliarias, tras la crisis que atraviesa el sector desde 2011, ayer se conoció el indice de ventas que sigue la Cámara Inmobiliaria (CIA). En mayo, ese indicador mostró una suba del 0,32% respecto del mes anterior. En tanto, el índice que mide los precios de las propiedades -con una tendencia hacia a la baja por la frialdad de las ventas- volvió a mostrar una baja del 0,91% en el mismo período.

En lo que respecta a los alquileres, las estadísticas de la CIA mostraron que los precios de la locaciones subieron 3,4% en promedio, respecto del mes anterior, mientras que, en el acumulado anual la suba trepó al 28,4%. En la apertura por segmentos, las unidades grandes marcaron subas más altas que los precios generales. Y en las unidades chicas los precios acompañaron la llamada inflación “Congreso” que hasta mayo, arrojó una suba del 28,06%.

Según los analistas de la CIA, “la combinación entre una inflación en torno al 30% anual, un dólar quieto y con menor brecha entre el oficial y el paralelo (el promedio en mayo fue del 41%), los precios de las propiedades sin señales de cambio, y las expectativas favorables que traen siempre los recambios electorales, de a poco va permitiendo registrar una dinámica mayor a la de tiempo atrás en la actividad inmobiliaria”, señalaron.

De todas maneras, “el mercado sigue chico y concentrado en una porción ínfima de la pirámide social”, asegura la entidad. “La vivienda propia o su recambio, siguen siendo casi utopías para la mayoría de la población, la cantidad de inquilinos sigue en alza, y la cantidad de familias que comparten la vivienda se ha duplicado en la última década”. En este sentido, el aumento en la cantidad de inquilinos contrasta con la cantidad de propiedades en alquiler, que sigue un 16,2% por debajo de los niveles que se registraban hace un año. Aún cuando, en mayo, la cantidad de unidades disponibles para los inquilinos mostró una suba del 5,6%, según las inmobiliarias.

Fuente: Clarin.com

Foto de Miramar se viraliza en las redes sociales

La imagen fue subida a las redes sociales por el sitio de internet MiramarInmobiliario.com.ar y hasta el momento ha tenido una enorme repercusión. En Facebook fue vista por 35000 personas, 644 hicieron click en la palabra “Me gusta”, fue compartida 300 veces y tuvo 120 comentarios.

La foto fue tomada a principios de los años 90´ y retrata la cantidad de bicicletas dejadas por los asistentes a los boliches bailables de la costa de Miramar sobre el paseo costanero, sin candado, sin cadena ni nada que las asegure de un futuro robo.

En esta época, era común ver este paisaje sobre el pasto de la costa miramarense. Los chicos dejaban sus bicicletas frente a los boliches e iban a bailar. Luego de bailar, se subían a las mismas y volvían a sus casas con total tranquilidad.

Precisamente, la sensación de tranquilidad y la añoranza de un tiempo perdido, son los principales motivos por los cuales esta foto se ha viralizado.

Todos los comentarios recuerdan esos lindos tiempos en que Miramar era una ciudad tranquila, segura y por sobre todas las cosas era la “ciudad de la bicicletas”.

La inflación va licuando la ganancia del alquiler de verano

Hace algunos días, más precisamente en la nota titulada “La temporada pasada fue exitosa” que se publicara en este mismo Blog en base a los datos suministrados por el sitio de internet MiramarInmobiliario.com.ar, hacíamos referencia a lo buena que había sido en materia de turistas y alquileres concretados.

Además de decir que ingresaron a la ciudad cerca de 20 millones de pesos solamente en concepto de alquileres desde MiramarInmobiliario.com.ar y que en promedio cada propietario embolsó cerca de $25.000, tenemos que mencionar que todos estos números y buenas noticias se ven empañadas por la inflación a la que nos tiene acostumbrado este país desde hace algunos años.

Lo que produce la inflación es que el dinero obtenido por la ganancia de la temporada estival se vaya diluyendo cada vez más rápido durante los meses de menor demanda laboral o de temporada baja.

La alta inflación deteriora no sólo la capacidad de compra sino empobrece a la economía en su conjunto.

Los propietarios que disponen de un inmueble destinado al alquiler, pueden defenderse de la inflación una sola vez al año y eso sucede en los meses de mayor demanda. Durante los siguientes diez meses ese dinero se va agotando cada vez más rápido debido al aumento de los precios de los otros bienes y servicios.

Como ejemplo hoy, la ganancia en concepto por el alquiler de un departamento de 2 ambientes por toda la temporada, en algunos casos no llega a cubrir los gastos de expensas del año.

No vamos a negar que es bastante el dinero que deja la temporada alta, pero lo que antes se agotaba en octubre o noviembre, hoy se está terminando en mayo o junio.